*ST金科(000656) 综合研判报告（六维基本面 + 技术三维）

数据截至 2026-10-16  |  风险提示：本报告内容基于公开信息整理，技术分析推演采用稳智匠V3模型，仅供参考，不构成任何投资建议或依据。
★ 先说结论操作建议：司法重整完毕、净资产转正并申请摘星脱帽，现价1.14元具摘帽博弈价值；但主业造血未恢复(扣非仍亏)，仅适合高风险偏好者小仓位博弈，严格止损，密切跟踪摘帽审核与转型落地。风险提示：摘帽审核结果不确定；扣非持续亏损、主业未恢复；行业需求疲软、房价下行；转型执行周期长；估值( PB约3.12倍)与波动双高。
强烈看跌看跌震荡偏空震荡震荡偏多看涨强烈看涨
💡 看得懂的核心
一、公司是做什么的

*ST金科干的事一句话：「一家刚靠司法重整「抹掉」726亿债务的房企，正申请摘星脱帽、转型不动产运营商」。

它原来是个卖房子的(2025年地产销售占95.7%)，但之前深陷债务危机。2025年通过司法重整把约725.96亿债务重组收益计入报表，净资产从负变正(41.56亿)、归母利润扭亏到293亿——注意这钱是「债务重组算出来的」，不是卖房赚的，扣非实际还亏355亿。现在它申请摘星脱帽，想转型做城市更新、资产管理和科技投资。这是典型的困境反转博弈票。

二、公司盈利模式

地产开发 + 重整反转 + 轻资产转型。收入来源：

① 房地产销售及运营传统主业(65.88亿/95.7%)，但规模大幅收缩，仍待恢复。
② 商业代建新增全过程代建45个、管理面积467万㎡，轻资产增量。
③ 管理咨询/资产管理轻资产服务，贡献新收入、降低对开发依赖。
④ 科技投资「数字科技」引擎，布局长远但短期难兑现。
三、未来盈利看什么

市值约119.7亿、股价1.27元、PB约2.87倍——市场买的是「摘帽反转期权+资产质量修复」。盯紧3个变量：

  • 🔑 摘帽审核：深交所是否同意撤销风险警示，决定估值重塑与流动性。
  • 🔑 主业造血：地产销售与轻资产代建能否恢复正向现金流(扣非扭亏)。
  • 🔑 转型落地：不动产运营+数字科技新业务的实际贡献节奏。
四、当下行业现状

房地产是「政策定方向、销售定生死、出清定格局」的赛道：

🔄
重整完毕：净资产41.56亿转正，申请摘星脱帽。
⚠️
主业未恢复：扣非仍亏355亿，造血待重建。
🎲
博弈属性：1.23元/PB3.12倍，高波动摘帽博弈。
💰
资金面(量价): 量比0.72、量价配合中性、OBV走平；当前量相对60日均量45%

一句话概括：*ST金科 = 司法重整反转 × 摘星脱帽博弈 × 轻资产转型。高波动困境票，轻仓严止损。

一、自上而下六维分析（政策 → 行业 → 基本面 → 业绩 → 重大事项 → 资金）
3.42/5 看多 政策 +4行业 +3基本面 +4业绩 +3重大事项 +4资金 +3
正面(地产纾困/保交房) 政策层 · 房地产止跌回稳政策持续加码，保交房与融资白名单托底

中央持续推出地产止跌回稳、城市房地产融资协调机制(白名单)等政策

保交房列为民生底线，公司多个项目获批白名单资金支持

风险：政策落地与销售复苏不及预期；行业仍未根本性反转

中性(出清尾声) 行业层 · 地产深度调整后进入出清尾声，龙头集中度提升

行业销售与投资持续下行后逐步探底，优质房企份额提升

重整完毕的出险房企轻装上阵，资产质量改善

风险：行业需求疲软、房价下跌拖累资产估值

偏多(重整完毕净资产转正) 基本面层 · 司法重整执行完毕，净资产由负转正、申请摘星脱帽

2025年司法重整计划执行完毕，形成近726亿债务重组收益，归母净资产41.56亿由负转正

已向深交所提交撤销退市风险警示及其他风险警示申请(摘星脱帽)

风险：摘帽审核不确定；转型科技型不动产运营商执行难度

偏多(2025扭亏) 业绩层 · 2025归母293亿扭亏(重组收益)，扣非仍亏、主业待恢复

2025营收68.84亿(-75.02%)、归母293.25亿(扭亏，重组收益725.96亿)、EPS2.77、毛利率14.22%

扣非净亏损355.76亿(主业仍亏)，26Q1营收2.39亿(-68.14%)、归母-4223万

风险：主业造血尚未恢复、扣非持续亏损

强多(摘星脱帽+战投) 重大事项层 · 摘星脱帽+引入战投+转型科技不动产运营商

重整投资人资金足额到位，资本公积转增股本实施完毕

确立「不动产综合运营+数字科技」双轮驱动，布局城市更新/资产管理/科技投资

风险：转型落地周期长、新业务贡献尚需时日

量价中性 资金层 · 量价配合中性; 量能位置45%

量价配合: 近20日涨日平均量/跌日平均量=1.10（中性）

量能状态: 量比0.72(近5/20日均量)、当前量/60日均量45%

OBV(20日): 走平（净方向量 -20293 万股当量）

重点总结：六维基本面六维度综合评分 3.42/5（看多），核心结论：*ST金科(000656)2025年司法重整计划执行完毕，形成近726亿债务重组收益，归母净利润293.25亿元同比扭亏、归母净资产41.56亿元由负转正，已向深交所提交撤销退市风险警示及其他风险警示申请(摘星脱帽)。2025年营收68.84亿元(-75.02%)、扣非净亏损355.76亿元(主业仍亏)、EPS 2.77元、毛利率14.22%；26Q1营收2.39亿元(-68.14%)、归母-4223万元。公司确立「不动产综合运营+数字科技」双轮驱动，布局城市更新/资产管理/科技投资，新增全过程代建45个。现价1.14元、PB约2.87倍，摘帽预期下具博弈价值但波动大。最大的矛盾在「重整完毕+净资产转正+摘帽期权的强正面」与「扣非持续亏损、主业造血未恢复、估值偏高」的负面之间。策略上仅适合高风险偏好者小仓位博弈、严格止损，核心跟踪摘帽审核结果与主业恢复进度。
二、产业链卡位分析（上中下游拆解 · 瓶颈识别 · 五维校验）
🔗 产业链卡位核心发现：司法重整完毕净资产转正，摘帽博弈+轻资产转型，主业造血未恢复
公司在产业链中的位置：困境反转·地产开发+轻资产代建（重整完毕申请摘帽）（产业链：房地产产业链）
① 上中下游全景拆解（BOM 视角）
上游土地/建材/融资

拿地建设资金

代表：政府土储、建材商、金融机构
中游地产开发

建设销售

代表：金科、万科、保利、龙湖
下游购房人/政府保交

住宅需求

代表：居民、城市融资白名单
② 瓶颈环节识别（★ 咽喉点）
S4
保交房与重整后轻资产能力 —— 行业出清、重整完毕轻装上阵但主业未恢复
🎯 公司卡位：净资产转正、摘帽博弈
③ 瓶颈五维校验（1-5分，5=极端瓶颈）
维度评分判定依据
供给弹性★★★★☆ 4/5出清中供给收缩
N阶传导★★☆☆☆ 2/5销售传导弱
瓶颈紧张度★★☆☆☆ 2/5基本面待恢复
机构盲区★★★☆☆ 3/5机构覆盖少
地缘杠杆★★☆☆☆ 2/5保交房政策托底
卡位评级：★☆☆☆☆ 1/5第四梯队·摘帽博弈标的
④ 红队证伪（最大风险复核）
风险维度风险描述等级
扣非持续亏损主业未恢复造血未重建高
摘帽审核不确定审核结果影响估值高
💬 产业链闭环：【需求增长→供给约束→价值捕获→核心公司】地产止跌回稳与保交房需求（需求增长），出清后轻资产转型构成供给约束（供给约束），摘帽期权+资产修复价值捕获（价值捕获），*ST金科以重整完毕卡位博弈（核心公司）。
⚠ 产业链风险：摘帽失败/主业未造血/高波动
三、财务预期（历史业绩与业务预期 · 机构一致预期 · 关键比率 · 估值）
基本面稳健历史业绩与业务预期
历史业绩（年报，营收/净利单位：亿元）
年份营收增速归母净利润增速EPSROE
2022548.62--213.92--4.08-
2023632.38+15.26%-87.32+59.17%-1.7-
2024275.55-56.42%-319.7-266.11%-3.02-
202568.84-75.02%293.25+191.73%2.77705.54%
2026Q1：营收 2.39亿（+-68.14%）、归母 -0.42亿（+97.39%）、毛利率 13.74%%、EPS -0.004
2026Q1营收2.39亿(-68.14%)、归母-4223万;主业仍承压。
业务结构（分产品 / 分地区，2025年报）
分产品收入占比同比
房地产销售及运营65.88亿95.70%-75%
其他(代建/咨询等)2.96亿4.30%轻资产转型
分地区收入占比同比
西南地区24.49亿35.57%核心
华中/华东39.21亿56.95%重点
传统地产销售占95.7%(65.88亿);重整后转型不动产综合运营+数字科技。
产品覆盖进展（全流程 vs 攻坚中）
重整完毕司法重整计划执行完毕，净资产41.56亿转正
摘星脱帽已向深交所提交撤销风险警示申请
战投到位重整投资人资金足额到位，股本转增完成
转型方向不动产综合运营+数字科技双轮驱动
重整完毕(净资产41.56亿转正);摘星脱帽申请中;战投到位(股本转增完成);转型(不动产运营+数字科技)。
订单与增长动能
保交房收尾 累计交付约31.67万套，进度98.5%
轻资产代建增量 新增全过程代建45个、管理面积467万㎡
资产管理培育 商业代建/管理咨询贡献新收入
保交房(交付31.67万套进度98.5%);轻资产代建(新增45个);资产管理(商业代建/咨询)。
业务展望
*ST金科(000656)2025年司法重整计划执行完毕，形成近726亿债务重组收益，归母净利润293.25亿同比扭亏，归母净资产41.56亿由负转正，已向深交所提交撤销退市风险警示及其他风险警示申请(摘星脱帽)。2025营收68.84亿(-75.02%)、扣非净亏损355.76亿(主业仍亏)，26Q1营收2.39亿(-68.14%)、归母-4223万。公司确立「不动产综合运营+数字科技」双轮驱动，布局城市更新、资产管理、科技投资。现价1.14元、PB约2.87倍，摘帽预期下具博弈价值但波动大、基本面仍待恢复。
盈利修复机构一致预期（营收/净利单位：亿元 / EPS单位：元）
年度营收增速归母净利润增速EPS
2026E64.5+-6.31%0.77+-99.74%0.01
2027E44.0+-31.78%-0.67+-187.02%-0.01
来源：机构预测(少数):2026E营收64.5亿(EPS 0.01)、2027E营收44亿(EPS -0.01);2026-07一家机构持有评级。2025实际归母293.25亿(重组收益驱动)。
少数机构预测2026E营收64.5亿(EPS 0.01)、2027E营收44亿(EPS -0.01);2026-07一家持有评级。2025实际归母293.25亿(重组驱动)。
高毛利低周转关键比率（2025年报）
毛利率14.22% 2025
净利率359.85% 2025(重组收益扭曲)
ROE705.54% 2025(净资产低基数)
资产负债率67.96% 重整后下降
PB(LF)约3.4倍 基于转正净资产
毛利率14.22%、净利率359.85%(重组扭曲)、ROE 705.54%(低基数);资产负债率67.96%;PB(LF)约3.12倍。
高估值·谨慎估值（2026-10-16）
现价(2026-10-16)1.28元 摘帽博弈价
PB(LF)约3.12倍 净资产41.56亿
2026E EPS0.01元 微利预期
评级中性(持有) 机构覆盖少
现价1.14元、市值约119.7亿,PB约3.12倍倍(净资产41.56亿);2026E EPS 0.01元;评级中性(持有)。
重点总结：财务预期简单说就是：*ST金科(000656)是一家刚从债务危机里爬出来的房企——2025年靠司法重整「一笔勾销」了约726亿债务，硬生生把净资产从负数做成了正的41.56亿，归母净利润也变成293亿(但扣非实际还亏355亿，主业没恢复)。公司已经申请摘星脱帽，正在转型做「不动产综合运营+科技」。现在股价1.23元、PB约3.12倍，摘帽预期下有人博弈，但你要清楚：它的利润是债务重组「算」出来的，真实造血(卖房赚钱)还没回来，26Q1还在亏。一句话：这是一只高波动的「困境反转+摘帽博弈」票，不是价值投资票，仓位要轻、止损要狠。
四、技术预期走势（稳智匠V3模型推演）
说明：蓝色虚线=稳智匠预期（MACD 三周期共振形态翻译：大周期多头则整体向上突破前高、中周期回调则有回踩、短期反抽则先上冲，逐日摆动由日线 MACD 柱动能驱动）；橙色实线=市场预期（由六维综合评分 3.42/5 动态推导目标价中枢，评分越高中枢越靠上沿，叠加机构一致预期区间 1~2 元，中长期看多）。技术定格局、基本面定高度，实际高度由资金与预期三维决定。本报告仅供研究参考，不构成投资建议。
—— 以上技术分析推演由稳智匠V3模型生成 ——